АНАЛИТИКА » Кредитование малого бизнеса: коммерческая ипотека

Кредитование малого бизнеса путем покупки коммерческой недвижимости в кредит называется коммерческой ипотекой. Услугами ипотечного кредитования могут воспользоваться представители среднего и малого бизнеса, желающие купить помещения, в которых будут устраиваться офисы, склады и прочие торговые площади. Благодаря кредиту, у предпринимателей не будет необходимости забирать финансы из оборота бизнеса, при этом они получат еще большие финансовые вливания за счет использования купленных в кредит участков земли или производственных помещений. Выгода коммерческой ипотеки видна в том случае, когда прибыль, которую удалось получить от сделки, значительно превышает те процентные ставки, которые нужно выплачивать по кредиту.

Особенностью коммерческой ипотеки является то, что недвижимость, приобретенная на средства, взятые в кредит, может одновременно являться и залогом ипотечного кредита. При этом залогом ипотечного кредита может быть не только купленное в кредит помещение, но и другие производственные помещения, которые уже есть у заемщика. В соответствии с программами ипотечного кредитования Санкт-Петербурга и Москвы, в качестве залогового обеспечения могут выступать имеющиеся во владении у юридического лица различные помещения, здания, комплексы и строения.

Процесс выдачи коммерческого ипотечного кредита имеет много общего с выдачей ипотечного кредита физическим лицам. Перед выдачей выясняется то, насколько платежеспособным является заемщик, осуществляется страхование и оценка недвижимости. Зачастую для получения коммерческой ипотеки необходимо сделать первоначальный взнос в размере от 20% до 30% суммы кредита. Конечно же, при помощи коммерческой недвижимости её хозяева могут зарабатывать немалые деньги, а именно это и обусловливает то, что, по сравнению с жилищным ипотечным кредитованием, коммерческая ипотека имеет более высокие процентные ставки.

Плюсы коммерческой ипотеки:

• компании обеспечивается более стремительное развитие бизнеса;
• получение заработка на взятой в ипотечный кредит недвижимости без изъятия средств из бизнеса;
• то, что выплаты по коммерческой ипотеке считаются расходами компании, позволяет осуществлять оптимизацию налоговых выплат.

Коммерческие ипотечные кредиты. Условия получения:

• годовые выплаты составляют 12-30%;
• обязательное налоговое страхование;
• период, на который выдается коммерческая ипотека, – 10 лет;
• первый взнос составляет 20-30% от размера стоимости недвижимости;
• процентные выплаты можно делать по индивидуально-разработанному адресу (требуется договоренность с банком).

По сравнению с Россией, гораздо более развиты программы коммерческой ипотеки в странах Запада. Причиной этого является то, что в данных странах очень развит средний и малый бизнес, а также то, что европейские компании официально декларируют свою прибыль, благодаря чему для получения необходимой информации о каждой компании банкам требуется меньше времени и усилий. В большинстве случаев западной компании получить коммерческий ипотечный кредит также легко, как и физическим лицам. В России кредитование малого бизнеса менее развито. Причина этого в том, что наши банки относятся с недоверием к компаниям среднего и малого бизнеса, поэтому им воспользоваться коммерческой ипотекой бывает довольно сложно.

В соответствии с федеральным законом «Об ипотеке», нельзя в качестве залога по коммерческой ипотеке использовать еще не приобретенную недвижимость. Для решения этого вопроса покупатель по договору купли/продажи получает от продавца права собственности на недвижимость, и в таком случае банк уже имеет право использовать эту недвижимость как залог при выдаче коммерческого ипотечного кредита. Но соглашаются на эти условия далеко не все продавцы.

Можно поступить иначе – использовать в качестве залога по коммерческому ипотечному кредиту уже имеющуюся в собственности заемщика недвижимость. Но этот метод выбирают лишь владельцы крупного бизнеса, имеющие возможность оформить кредит под залог собственного имущества. При этом обычно коммерческая ипотека необходима представителям малого бизнеса, не имеющим в собственности свою недвижимость, а офис или другие производственное помещение они арендуют.

В результате описанных выше причин, в России почти все компании, использующие коммерческую ипотеку – это участники большого бизнеса. Владельцы малого бизнеса не имеют необходимую для залога собственность. Из-за этого потенциал коммерческого ипотечного кредитования остается не раскрытым до конца. Не смотря на заинтересованность в коммерческой ипотеке частных предпринимателей и различных компаний, в России такая ипотека находится на начальном этапе своего развития.